미분양 시대에 프리미엄 확실한 '아파트' 잡는 법
분양형 부동산 시장에서 1 순위 청약률의 중요성
분양시장은 끊임없이 변화하는 시장으로 잠재적 매수자들의 세심한 배려가 필요합니다. 분양시장에서 자주 거론되는 용어는 ' 무순위 청약' 과 ' 선착순 분양' 두 가지인데 이러한 조건은 아파트 가격에 추가될 수 있는 프리미엄에 영향을 미치기 때문에 매우 중요합니다.
최근 자료에 따르면 지난해 전국 평균 1 순위 청약률은 7.3 대 1 로 2014 년(6.7 대 1) 이후 8 년 만에 한 자릿수 청약률을 기록했습니다. 하지만 지난 2 월 기준 전국 1 위 청약률은 3 대1 로 떨어졌습니다. 이러한 경향은 분양시장이 계약을 체결하기 전에 잠재적인 구매자들이 아파트의 품질을 신중하게 평가하는 ' 좋은 것과 나쁜 것' 모드로 전환되었음을 시사합니다.
분양권 프리미엄 여부를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나가 ' 분양 속도'입니 다. 아파트 단지를 당사자 계약으로 100% 분양할 경우 아파트 단지 대기수요가 공급가구의 몇 배가 된다는 의미입니다. 1 순위 청약률은 단지의 대기수요 규모를 보여주는 좋은 지표가 됩니다. 무주택자 자격, 청약통장, 청약포인트 등 실수요조건을 충족하는 상위 청약자 수를 보면 단지에 대한 실수요가 어느 정도인지 알 수 있기 때문입니다.
판매 현장에서 10 년 넘게 축적된 데이터에 따르면, 몇 달 안에 매진될 수 있는 1 순위 청약률의 매직넘버는 "5 대 1" 이 넘는다. 예를 들어 특별공급을 제외한 700 가구가 1,000 가구 규모의 단지에서 일반공급 물량으로 풀리고, 일반공급의 5 배인 3,500 명 이상이 1 순위 청약에 집중됐다면 단지는 몇 달 안에 완판될 가능성이 높다. 그러나 매직넘버 5:1 규칙은 절대적이지 않으며 이 규칙에는 예외가 있습니다. 단지가 전체 규모가 500 호 미만인 소규모인 경우 청약률 산정 시 분모에 해당하는 일반공급이 적어 대단지보다 청약률이 높을 가능성이 높다.
미래가 불투명한 시장에서는 분양시장의 선행지표를 면밀히 살펴봐야 합니다. 저축한 통장을 활용해 아파트 당첨자가 마이너스 프리미엄이 될 가능성이 이전보다 높아졌기 때문입니다. 따라서 분양 아파트를 고려할 때 1 순위 청약률에 유의하는 것이 중요합니다.
전국 미분양 7만5000채로 10년 만에 최다'돈 되는' 1순위 청약률 매직 넘버는 '5:1'
분양시장에서는 '무순위 청약'과 '선착순 분양'이라는 말이 무성합니다. 지난해 전국 평균 1순위 청약률은 7.3대 1로 2014년 6.7대 1 이후 8년 만에 한 자릿수를 기록했습니다. 올해 2월 현재 분양시장은 전국 최고 청약률이 3대 1로 떨어지는 등 극심한 한파를 맞고 있습니다. 서울 둔촌주공(올림픽공원 포레온)도 한파를 피하지 못했지만 1·3차 부동산 대책으로 예비 당첨자 계약에서 주평형이 완판되는 등 잠시 숨통이 트였습니다.
진정한 옥석을 가리기 시작한 분양시장
지난 1월 기준 전국의 미분양 아파트가 7만5000가구에 달해 10년 만에 최고치를 기록하고 있습니다. 이런 추세라면 상반기에 8만명을 돌파하는 것도 시간문제입니다.
현재 전국의 미분양 주택 수는 수도권 부동산 경기 침체기였던 2011년과 같은 수준이 되었습니다. 청약률과 미분양 등 모든 분양시장 자료는 견본주택이 출시되자마자 매진된 시대의 종말을 의미합니다. 수억의 차액을 남기는 로또 판매 시대는 끝났고, 이제는 분양시장의 흐름이 잠재적인 구매자들이 계약을 결정하기 전에 위치와 환경을 꼼꼼히 살피는 모드로 전환되었습니다.
미래가 불투명한 시장에서는 분양시장 선행지표에 촉각을 곤두세우는 것이 매우 중요합니다. 아파트 당첨 확률이 높아져 마이너스 보험료가 발생할 가능성이 이전보다 높아져 저축한 통장을 사용하는 사람들이 몰리고 있기 때문입니다.
그렇다면 당첨된 단지의 미래 프리미엄을 결정하는 데 도움이 될 수 있는 분양시장의 선행지표는 무엇일까요? 분양권 프리미엄 여부를 결정짓는 가장 중요한 변수는 '분양 속도'입니다. 당첨된 아파트 단지가 당사자 계약으로 완판될 경우 해당 아파트 단지에 대한 수요가 입주 가능 가구의 몇 배에 이른다는 의미입니다. 이 경우 향후 분양권이 시장에 나오면 거래가 활발해지고, 풍부한 대기수요로 프리미엄이 붙습니다. 반면 당 계약이 완판되지 않고 미분양 아파트가 많이 남아 선착순 분양에 들어간다면 이 단지는 '미분양 아파트'로 낙인찍혀 계약자 불안으로 이어질 수 있습니다. 선착순 분양에서도 미분양이 해소되지 않고 분양시기를 예측할 수 없다면 로열층 분양권마저 마이너스 프리미엄을 유발할 가능성이 높기 때문입니다.
견본주택이 조용하면 '괜찮은 물건'이라는 뜻
"판매 속도"에 대해 논의할 때 어떤 신호를 사용하여 측정할 수 있습니까요? '1순위 청약률'은 단지 대기수요를 가늠하는 바로미터 역할을 합니다. 무주택자 자격, 청약통장, 청약포인트 등 단지 실수요 조건을 충족하는 상위 청약자 수에 따라 결정되며 단지 실수요 지표 역할을 합니다.
10여년간의 분양 데이터를 바탕으로 볼 때 보통 몇 달 안에 완판되는 1순위 청약률의 '매직넘버'는 '5대 1'을 넘는 셈인데, 1000가구 규모의 단지가 일반 물량(특별공급 제외) 700채를 풀면 일반 물량의 5배인 3500여명이 몰려든 셈입니다. 1순위 청약에서 단지는 몇 달 안에 완판될 것으로 보입니다. 다만 전체 규모가 500채 미만인 소규모 단지는 대형 단지에 비해 청약률이 높은 경우가 많아 매직넘버 5:1 룰의 예외입니다. 청약률을 산정할 때 분모에 해당하는 일반공급 물량이 항상 적기 때문입니다. 따라서 분양홍보가 수백 대 1의 경쟁률을 주장할 경우 단지 내 분양물량이 500채 미만인지 검증하는 것이 중요합니다.
서울 마포구의 경우 1순위 청약률이 19대 1을 기록해 5대 1을 넘어섰습니다. 다만 이는 53가구 공급 물량에 따른 착시현상으로 마포 더 클래시의 당 계약률은 적은 공급에도 50%에 불과했습니다. 부산 강남구 남천동에서 분양한 남천자이도 54대 1의 높은 청약률을 기록했습니다. 일반공급 물량은 57가구, 당 계약률은 37%로 또 다른 착시현상이 나타났습니다. 두 단지 모두 후분양 단지여서 일반적으로 입주 일정이 코앞으로 다가오면 청약을 받기 때문에 2~3개월 안에 분양대금의 100%(잔여)를 내야 합니다. 이에 따라 매직넘버 5 대 1 룰은 분양 단지에만 적용되며, 총 700호 이상 중규모 단지에 적용해야 적중률이 높습니다.
청약률이 5대 1 이하인 단지를 어떻게 평가해야 할까요? 청약률이 '3:1~5:1'이라면 분양 성패가 뒤섞인 회색지대로 봐야 합니다. 청약률이 3대 1 미만이면 단지는 마이너스 프리미엄을 각오해야 합니다. 지난해 12월 동시 분양한 '둔촌주공(올림픽파크 포레온)'과 '장위자이 렌덴트(장위자이)' 모두 4대 1의 1순위 청약률을 기록하며 '마법 넘버 5대 1 룰'을 넘지 못했습니다. 두 단지 모두 정당계약에서 50% 수준을 달성했으며, 예비당첨자 계약 이후 무순위 청약 절차를 거치게 됩니다. 청약 성적이 회색지대에 머물면 결국 무순위 청약(선착순 분양)이 이뤄집니다.
인근 실거래량 증가는 호재
분양권 프리미엄을 나타내는 요소는 분양 속도만이 아닙니다. 분양단지 인근 신규 건설의 실거래가 추이도 중요한 신호입니다. 수도권의 경우 지난해 12월 이후 거래량이 34% 증가하며 호조세를 보이고 있습니다. 정부의 세제 완화는 거래절벽 현상을 해소하는 데 도움이 될 것이고, 실거래가 추이는 향후 분양권 프리미엄을 가늠하는 단서가 될 것입니다.
'고덕 그라시움'의 전용면적은 '둔촌주공' 분양 직전 17억원에서 13억9000만원으로 떨어져 우려를 자아냈습니다. 하지만 지난해 12월 말 14억원 중후반대를 회복하며 '둔촌주공'의 계약률을 끌어올렸습니다. 이밖에 '둔촌주공'과 올림픽공원이 마주한 '파크리오' 전용면적 84㎡도 1월에만 10차례 분양돼 수요가 높은 것으로 나타났습니다.
장위자이가 '래미안 장위포레카운티' 전용면적 84㎡를 7억원에 분양해 충격을 줬지만, 선착순 분양이 한창이던 지난 2월 8억7000만원을 기록했습니다. '래미안 장위퍼스트하이' 전용면적 84㎡가 최근 9억원에 거래돼 '장위자이'의 선착순 분양이 탄력을 받았습니다.
현재 분양시장은 본격적인 미분양 시대가 시작되었습니다. 확실한 프리미엄이 붙은 집을 얻기 위해서는 '선순위 청약률', '선착순 후 견본주택 영업 분위기', '근처 신축건물 실거래가 추이' 등 3가지를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
맺음말
현재 분양시장은 본격적인 미분양 시대가 시작되었습니다. 확실한 프리미엄이 붙은 집을 얻기 위해서는 '선순위 청약률', '선착순 후 견본주택 영업 분위기', '근처 신축건물 실거래가 추이' 등 3가지를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
결론적으로 분양시장에서 아파트 매입을 고려할 때 1 순위 청약률과 분양속도의 중요성을 이해하는 것이 중요합니다. 이러한 요소들을 고려함으로써, 잠재적인 구매자들은 정보에 입각한 결정을 내리고 그들의 기회를 늘릴 수 있습니다.
댓글